主題探討

壹、法源依據

共有土地買賣，常因共有人數眾多，且對出售價格意見不一，致無法有效整合，或共有人發生繼承事實，但繼承人未辦理繼承登記等原因，以致共有土地無法順利完成買賣，造成土地資源無法有效使用，阻礙經濟發展。為解決前述買賣的困境，因應社會經濟發展之需要，立法院於64年7月20日修正通過土地法第34條之1，使買賣共有土地無須取得全體共有人之同意，以前無法處理之共有土地，始有解決方式。

貳、買賣成立要件與流程

                一、多數同意的要件：

                 依據土地法第34條之1規定須共有人多數同意，共有人多數同意要件有下面二種計算方式：

                            (一)取得共有人過半數及其應有持分合計過半數之同意。

                            (二)如其共有人應有持分合計逾三分之二者，其人數不予計算。   

                             以上二種同意計算方式，只要取得其中一種共有土地或建築改良物買賣即成立。

                  二、書面通知的義務

                   同意出售之共有人應將其土地買賣內容事先以書面通知不同意出售之其他共有人；其通知方式有二種：

                          (一)以雙掛號之通知書或郵局存證信函通知不同意出售之其他共有人之戶籍          住址。

                          (二)不能以書面通知送達者，應以公告方式送達之。

                   三、行使優先購買權有15天保障期

                其他不同意出售之共有人接獲書面通知後 15天內不表示優先購買意思者，其優先購買權視為放棄。

                  四、向稽徵機關申報土地增值稅

                 經過以上作業流程，就可依土地法第34條之1規定向稽徵機關申報土地增值稅。稽徵機關經審查合格後，會將共有土地全部所有權人（包括同意及不同意）應課徵之土地增值稅全部核算，由同意出售之共有人或權利人代為領回不同意出售之共有人土地增值稅繳款書以便繳納。

                 五、買賣價款提存

                  共有人對於其他不同意出售之共有人應得之對價或補償，一般而言以土地買賣價款扣除應納稅款及費用（包括土地增值稅、地價稅欠稅、遺產稅、印花稅、登記規費）之淨額向不同意之共有人戶籍所在地所轄法院辦理提存，或應提出其他不同意之共有人已為受領之證明文件（此項證明文件是向地政事務所辦理產權移轉登記必備文件）。

參、結論

 綜合以上說明，可瞭解依土地法第34條之1規定買賣共有土地過程繁雜，從價格的協商、取得共有人多數同意、書面通知優先購買權行使、共有人欠繳稅款之分單、提存買賣價款，每一階段均要耗費時日，從買賣開始到辦竣產權登記，通常須費時半年以上，所以辦理過程買賣雙方要有耐心，共有土地買賣才能順利完成移轉。

土地法第34條之1，該法律是針對買賣共有土地的規範，旨在保護買方和共有人的權益，以及確保交易的順利進行。

根據這項法律，買賣共有土地必須經過多數同意，並且必須經過書面通知和15天的優先購買權期限。如果買方未在15天內行使優先購買權，其他共有人可以在30天內以同等條件行使該權利。買賣土地的價款需要提存至法院或公證人處，以確保買方和共有人的權益得到保障。

此外，買賣共有土地還需要向地政機關辦理買賣登記手續，並向財政部稽徵機關申報土地增值稅。整個買賣土地的過程繁瑣，買賣雙方需具備耐心和了解相關的規範和程式才能順利完成交易。

總體而言，這篇文章強調了臺灣土地法第34條之1的重要性及其主要內容，以及買賣共有土地的手續和注意事項，提醒讀者在進行此類交易時必須非常謹慎和小心。

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