在臺灣，因歷史因素或早期土地登記制度不完善，許多土地及建物存在「地籍資料不完整」或「權利歸屬模糊」的問題，例如未辦繼承登記、重複登記、地籍圖與現況不符等情形。這些問題若長期未處理，可能導致產權糾紛、土地無法活用，甚至影響繼承權益。
地籍清理即是政府透過法定程序，協助民眾釐清土地權屬、補正登記瑕疵的重要機制。然而，由於流程涉及複雜法令與文件驗證，多數民眾往往不知從何著手。本文將說明辦理地籍清理的關鍵步驟，並解析專業代辦服務如何為您高效解決問題。
一、地籍清理的四大常見類型與潛在風險
- 未辦繼承登記土地
- 成因：繼承人未完成分割繼承登記，土地長期列冊管理。
- 風險：逾期未辦可能遭政府公開標售，喪失家族資產。
- 神明會、寺廟或祭祀公業土地
- 成因：早期以團體名義登記，欠缺明確權利人文件。
- 風險：土地處分困難，衍生派下權爭議。
- 舊地籍圖重測爭議
- 成因：地籍圖與現地界址不符，鄰地糾紛頻傳。
- 風險：影響土地交易價值，甚至面臨訴訟。
- 抵押權或他項權利未塗銷
- 成因：債務清償後未辦理塗銷登記，產權完整性受質疑。
- 風險：阻礙貸款或買賣，降低資產流通性。
二、專業地籍清理服務5大核心優勢
委託專業團隊辦理，可避免因不熟悉法規而延誤時效或遭駁回：
- 法令精準解讀
- 依《地籍清理條例》及最新函釋，量身規劃解決方案。
- 針對祭祀公業、神明會等特殊案例，提供派下證明補正服務。
- 歷史文件調查與驗證
- 調閱日治時期土地台帳、光復後登記謄本等歷史資料。
- 協同地政士、律師確認文件效力，確保申請符合規範。
- 跨機關協調整合
- 代為向地政事務所、稅捐機關、法院等單位提交文件。
- 協助處理公告異議、補正通知等行政程序。
- 產權爭議預防
- 透過預審機制，提前排除繼承人資格認定、時效抗辯等風險。
- 必要時協同法律顧問擬定協議書，降低家族糾紛。
- 一站式時效控管
- 從申請到完成登記全程追蹤，掌握各階段法定期限（如：15年未繼承列管土地）。
- 運用電子謄本系統即時監測進度，確保權益不受損。
三、地籍清理標準化流程（以未繼承土地為例）
階段1：初步診斷
✅ 調閱土地登記謄本與異動索引
✅ 確認列冊管理期限與繼承人範圍
階段2：文件備置
✅ 蒐集被繼承人除戶謄本、繼承系統表
✅ 辦理遺產稅申報與完稅證明
階段3：申請程序
✅ 向地政機關提送繼承登記申請
✅ 公告30日無異議後完成登記
階段4：後續規劃
✅ 協助共有土地分割協議或出售評估
✅ 提供稅務規劃建議（如：遺產稅、土地增值稅）
四、常見Q&A：客戶最關心的3大問題
Q1：地籍清理需要多久時間？
依案件複雜度而定，單純繼承登記約2-3個月；涉及派下權認定或訴訟案件可能需6個月以上。專業團隊可縮短40%以上作業時間。
Q2：祖先土地已被列冊管理15年，還能申請嗎？
2023年修正條例已放寬規定，只要在「代為標售前」提出繼承申請，仍有機會保留土地。需儘速啟動程序！
Q3：費用如何計算？
本所採「階段性報價」，依案件類型收取行政規費與專業服務費，絕無隱藏成本。提供免費初步評估服務。
五、為什麼選擇我們？
深耕地政領域20年，累計完成1,200+件地籍清理案件，涵蓋：
- 跨國繼承人文件認證
- 日治時期土地權利轉換
- 共有物分割訴訟整合
- 高風險土地爭議調處
我們理解每塊土地承載家族記憶與資產價值，透過嚴謹的「3道把關機制」（文件合法性審查、時效風險評估、替代方案預擬），為您守住珍貴產權。
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專業範圍
地籍清理代辦、未辦繼承登記、祭祀公業土地、地籍圖重測、產權糾紛解決
